Kira bedeli tespiti ve kira bedelinin uyarlanması davaları, karıştırılmaması gereken birbirinden farklı davalardır.
Kira bedeli Borçlar Kanunu 344. Maddesinde düzenlenmiştir. "Madde 344 - Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır."
Kira tespit davalarının hukuki dayanağı bu düzenlemedir.
Kira sözleşmesi, sözlü veya yazılı olarak yapılabilir. Taraflar kira bedelini ve uygulanacak artış oranını serbestçe belirleyebilir. Buna göre, kira sözleşmesinde taraflarca belirlenen artış oranı, bir önceki kira yılındaki TÜFE artış oranını geçemez. Bu kural emredici bir kuraldır. Yani TÜFE oranını aşan ve üzerinde belirlenen artış oranı geçersiz olur.
Kira bedelinin tespiti davası , kiracı tarafından tahliye ihbarı yapılmaksızın uzayan kira sözleşmesinde, artış oranı belirsiz olacağından ,bu durumlarda açılabilir. Kiracı ile kiralayan kira artış oranında anlaşamıyorsa, mahkemeden kira bedelinin tespitini isteyebilir. Kira sözleşmesinde belirlenen kira artış oranı TÜFE artış oranından yüksek ise bu madde geçersiz olacağından, kira bedeli yine belirsiz hale gelmiş olur. Bu durumda da kira bedelinin tespiti davası açılabilir.
Kira bedelinin tespiti davası , ancak TBK.da belirlenen konut veya çatılı işyeri kiralarına ilişkin istenebilir. Hasılat kirası ,tarım arazisindeki bağ evi kirası gibi sözleşmelere ilişkin kira tespit davası açılamaz.
Kira bedelinin tespiti davası ; artış oranı belirsiz ise her zaman açılabilir. Bu durumda mahkemece belirlenecek kira bedeli, bir önceki yılın TÜFE artış oranını geçmez. Mahkeme, hakkaniyete uygun bir kira bedelini bu üst sınırı ve kiralananın durumunu dikkate alarak belirler.
Beş yıldan uzun süren kira sözleşmelerinde ; artış oranı kanuna uygun biçimde belirlenmiş olsa da, her beş yılın sonunda kira bedeli tespiti davası açma hakkı doğar. Bu durumda mahkeme, belirleyeceği yeni kira bedelinde bir önceki yılın TÜFE artış oranını dikkate almaz,mahkeme hakkaniyete uygun olarak , bu oranın üzerinde bir artış uygulayabilir, Mahkeme TÜFE artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak yeni kira bedelini belirler.
(TBK m. 344/3) Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Taraflar, kira sözleşmesinin yenilenmesi yolu ile de yeni bir kira bedeli ve artış oranı tespit edebilirler. Bu durumda kira tespit davası açma hakkı, kural olarak yenilenen kira sözleşmesi tarihinden itibaren beş yıl geçmesi ile doğar. Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bir kararında, bu süreye istisna getirmiştir. Karara göre; yenilenen kira sözleşmesi ile belirlenen kira bedeli, emsal ve rayicin altındaysa, 5 yıl geçmeden de kira tespit davası açılabilir.
(Yargıtay 3. H.D 2017/5411 E, 2018/11236 K, 8.11.2018 T) Muris ile davalı arasında imzalanan 15.08.2009 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli aylık 800 TL bedelli,01.01.2013 başlangıç tarihli ve dört yıl süreli aylık 900 TL bedelli kira sözleşmelerinin varlığı hususundauyuşmazlık bulunmamaktadır. Yenileme sözleşmesinde kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değil iseyenileme sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemis olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcınagöre geçen süre gözetilerek şartları varsa kira parasının hak ve nesafete göre tespiti talep edilebilir.
Böyle bir durumda, dava açma süresinde, ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınacaktır.
Kira bedelinin tespiti davası , yeni kira döneminin başlangıç tarihinden en az otuz gün önce açılmışsa, mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Yine aynı süre içerisinde kiraya veren, kiracıya, noter kanalıyla (kira tespit ihtarı) kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmişse , yeni dönem içerisinde açtığı kira tespit davasında belirlenecek bedel, bu dönemin başından itibaren geçerli olur.
Dava belirtilen bu süre içerisinde açılmamış veya aynı süre içerisinde kiracıya yazılı bildirim gönderilmemişse, mahkemece belirlenen kira bedeli, ancak bir sonraki kira dönemi için geçerli olur.
Kira bedelinin uyarlanması davası ise, kira tespit davasından farklı esaslara dayanır.
Kira bedeli uyarlama davasını açabilmek için kira artış oranı konusunda bir belirsizlik veya anlaşmazlık olması gerekmez. Yine bu davada, kira sözleşmesi üzerinden belli bir süre geçmesi şartı aranmaz. Uyarlama davasında mahkeme, kira bedelini belirlerken bir önceki yılın TÜFE artış oranı ile bağlı değildir. Kira bedeli uyarlama davası, sadece konut veya çatılı işyerleri kiraları için değil, her türlü kira sözleşmesine ilişkin açılabilir.
Kira bedelinin uyarlanmasını isteyen taraf, borcunu henüz ifa etmemiş veya bu konudaki haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır. Aksi halde uyarlama davası açılamaz. Örneğin, üç yıllık kira bedelini, sözleşme başında peşin ödemiş olan kiracı, ikinci yılın sonunda kira bedeli uyarlama davası açamaz. Ancak ileriye dönük kira bedelleri için uyarlama istenebilir.
Kira bedeli uyarlama davası, sözleşmenin yapılmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü koşullara dayanır. Bu olağanüstü koşullar, sözleşme taraflarından birisini ödeme güçlüğüne düşürmeli ve bu güçlük kendi kusuru olmamalıdır.Sözleşmenin tarafları dışında gelişen ekonomik veya küresel koşullar, kira bedeli uyarlama davasının en geçerli ve yaygın koşulunu oluşturmaktadır. Örneğin, geçtiğimiz yıllarda dünyada yaşanan Covid salgını veya ülkenin içinde bulunduğu ekonomik kriz nedeniyle kira bedellerindeki aşırı artış, kira bedelinin uyarlanması için haklı gerekçeler olarak kabul edilebilir.
Kira bedeli uyarlama davasını kiracı açabileceği gibi kiralayan da açabilir. Uyarlama davasını açmak için herhangi bir süre veya bildirim koşulu aranmaz. Şartları oluştuğunda her zaman kira bedeli uyarlama davası açılabilir.
Borçlar kanunu genel hükümlerine göre açılacak kira bedeli uyarlama davasının herhangi bir süresi yoktur. Bu davalarda verilen kararlar geçmişe değil, ileriye etkili olur. Kira tespit davalarında verilen kararlar, davanın açıldığı tarihe göre, yeni kira yılına etkili olurken, uyarlanan kira bedeli, dava tarihinden itibaren geçerli olur. Yeni kira döneminin beklenmesi gerekmez.
Kira bedeli, yabancı para cinsinden belirlenebilir. Yabancı para olarak kararlaştırılan kira bedelinin de tespiti veya uyarlanması istenebilir. Ancak kanun döviz cinsinden kira bedeli tespiti davası için beş yıl şartını aramıştır. Buna göre kira sözleşmesinin başlangıç tarihi üzerinden beş yıl geçmedikçe, kira bedelinin tespiti davası açılamaz. Ancak aşırı ifa güçlüğü (TBK m.138) durumunda, yabancı para olarak belirlenen kira bedelinin uyarlanması her zaman mümkündür. Yani, döviz olarak belirlenen kira bedelinin tespiti için beş yıl geçmesi şartı aranırken, kira bedeli uyarlama davası için bu şart aranmaz.
Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklara bakmakla görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Kira bedeli tespit veya uyarlama davaları sulh hukuk mahkemelerinde açılır. Bu davalarda yetkili mahkeme ise sözleşmenin ifa yeri veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Yani her iki davanın da, kiralanan taşınmazın veya davalı tarafın yerleşiminin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılması gerekir.
Kira Bedeli Tespit ve Uyarlama Arasındaki Farklar
1. Kira tespit davasının açılabilmesi için kira artış oranında bir belirsizlik bulunmalı veya artış oranı belirlenmiş olsa bile sözleşme beş yıl uzamış olmalıdır. Kira bedeli uyarlama davası için kira bedelinde belirsizlik veya sözleşmenin beş yılını doldurmuş olması gerekmez. Her iki dava için de bir süre sınırı yoktur.
2. Sözleşme üzerinden beş yıl geçmeden açılan kira tespit davasında mahkeme bir önceki yılın TÜFE artış oranını üst sınır olarak dikkate alır. Beş yıl dolduktan sonra açılan kira tespit davasında böyle bir sınırlama yoktur. Kira bedeli uyarlama davasında da mahkeme TÜFE artış oranıyla bağlı değildir.
3. Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin açılabilir. Kira bedeli uyarlama davası ise her türlü kira sözleşmesine ilişkin açılabilir.
4. Kira bedeli uyarlama davasında, borçlunun kusuru dışında ifa güçlüğü yaratan olağanüstü koşulların varlığı aranır. Kira tespit davasında ise kira bedelinde belirsizlik veya kira kontratının beş yılı doldurmuş olması gerekir. Kira tespiti için olağanüstü koşullar aranmaz.
a- ) Uyarlama davaları tartışmalı olmakla birlikte genellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde söz konusu olduğu hâlde, kira tespit davaları bir yıl süreli sözleşmelerinde devreye girer.
b- ) Uyarlama davaları açıldığı tarihten itibaren derhal etkili olur. Bu nedenle daha önceki tarih için uyarlama istenemez. Kira tespit davaları ise kira sözleşmesinin sonundan, yeni dönem başından itibaren hükmünü ifade eder, yeter ki kira sözleşmesinin bitiminden en az on beş gün öncesine kadar dava dilekçesi veya kira bedelinin tespitinin isteneceğine dair bildiri ( ihtar ) kiracıya ulaştırılsın.
c- ) Salt kira parasının tespitine ilişkin davalarda izlenen ( örneğin sadece taşınmazın cinsi, yüzölçümü, bulunduğu mevki, emsal taşınmazların kira bedelleri gibi ) yöntem uyarlama davalarında ancak yardımcı kaynak olarak değerlendirilebilir. Bu nedenle kira parasının günün koşullarına uyarlanması davalarında hâkim, gerek sözleşme koşullarına, gerekçe olağanüstü değişikliklere neden olan objektif koşulları birlikte değerlendirerek, tarafların amacına, dürüstlük kuralına, hakkaniyet ve insaf ölçülerine uygun bir miktar belirleyecektir.
d- ) Sözleşmede kira bedeli döviz olarak belirlenmişse, kira tespit davalarında Türk Lirası, uyarlama davalarında ise yine aynı cins döviz olarak kira bedeli belirlenir.
e- ) Uyarlama davalarında, taraflarca sözleşmede kararlaştırılan ( intibak (sözleşmenin değişen şartlara uydurulması) ) kaydı dikkate alınır. Buna karşın, kira tespit davaları, kamu düzeni ile olan yakın ilişki nedeniyle sözleşmede kira parasının belirlenmesine ilişkin taraflarca kararlaştırılan ( yöntem ) mahkemeyi bağlamaz.
Yargıtay HGK 2020/3-687 E, 2022/1259 K, 05.10.2022 T)
Kira Tespit ve Uyarlama Davalarında Zorunlu Arabuluculuk
6325 sayılı Kanuna eklenen 18/B maddesi ile aşağıdaki uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması 01 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava şartıdır:- Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.- Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar.- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar.- Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.
Kira bedeli uyuşmazlıkları ve tahliye davalarından önce zorunluk arabuluculuk uygulaması getirilmiştir. Kanun düzenlemesi gereğince, arabuluculuk yoluna başvurulmadan kira tespit veya uyarlama davası açılırsa dava, dava şartı yokluğundan reddedilir.
Kira bedeli tespiti veya uyarlanması isteyen taraf, dava öncesinde arabuluculuk bürosuna başvuru yapmalıdır. Büro tarafından görevlendirilen arabulucu, uyuşmazlığın barışçıl çözümü için tarafları toplantıya çağırır. Taraflar arasında bir anlaşmaya varılması halinde, arabulucu tarafından anlaşma belgesi düzenlenir. Taraflar ve arabulucu tarafından imzalanan anlaşma belgesi mahkeme ilamı yerine geçer ve taraflar üzerinde anlaşılan konular hakkında dava yoluna gidemez.
Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması halinde ise anlaşma olmadığına ilişkin bir tutanakla süreç sona erdirilir. Bundan sonra taraflar kira tespit veya uyarlama davası açabilir.
Comments